上交所談國內首單央企租賃住房REITs：助力住房租賃市場發展

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近日，國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經上交所審議通過，這是住房租賃市場的一個標志性事件。10月27日，上交所總經理黃紅元就租賃住房資產證券化答記者問時指出，保利租賃住房REITs項目的推出，為資本市場服務租賃住房行業發展探索和積累了有益經驗，是上交所積極響應國家政策，助力住房租賃市場發展的重要舉措。

黃紅元介紹，在中國證監會的部署下，保利租賃住房類REITs項目最近已獲得上交所審議通過。該項目是具有權益型REITs屬性的資產證券化產品，屬于國內首單央企租賃住房REITs，具有重要創新意義和示范意義。本項目總規模50億元，優先級評級AAA，產品期限18年，分期發行，底層物業資產是上交所上市公司保利地產自持的優質租賃住房。

本項目對應的租賃住房主要是青年公寓和養老公寓，該類公寓填補了當前租賃市場的短版，具有較好的社會意義。圍繞住房租賃市場開展資產證券化業務，也是國外資本市場的通行做法，對于加快推進住房租賃市場建設具有非常積極的推動作用。此外，本項目還有一個亮點是分期發行，發行人可以根據自身與市場發展情況，在兩年的有效期內靈活安排發行批次和規模，體現了我國REITs市場的發展創新。

近期，國務院辦公廳制定發布了關于加快培育和發展住房租賃市場的有關文件，住房城鄉建設部、證監會等九個部門也專門制定了加快發展住房租賃市場的通知，明確提出了推進“REITs試點”的戰略部署。本單租賃住房REITs的落地，是上交所積極響應國家政策，落實主管部門部署的，為優質住房租賃企業提供金融服務的重要舉措。

黃紅元指出，推進住房租賃市場發展，增加租賃住房的有效供給，離不開金融市場、資本市場的服務和支持。本單租賃住房REITs產品的推出，為資本市場服務租賃住房行業發展探索和積累了有益經驗。通過為企業提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋用于租賃市場，增加租賃住房的有效供給，從而助力于形成一個有效的、規模化的住房租賃市場，也使相關企業能夠充分利用社會的資源，合理控制成本，實現多方共贏。

截至2017年10月，上交所資產證券化產品融資規模將近7000億，存量規模為5000億左右，在支持綠色經濟、扶貧普惠、推進基礎設施建設等方面已經取得了一定成績。

他表示，此次保利租賃住房REITs的成功推出對于加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示范效應。考慮到該產品主體資質與產品結構設計較好，其他符合條件且致力于住房租賃市場發展的住房企業也可以借鑒該模式，探索開展資產證券化業務，借助資本市場的服務實現企業良性發展，為社會提供更多的租賃住房。

黃紅元強調，資本市場創新要牢記風險防控為先，作為創新的首單試點，風險控制很重要。本單產品分為優先級證券和次級證券，優先級證券銷售專業投資者，次級證券由保利地產自持，實現了良好的風險分配，確保了產品安全性。此外，資產證券化產品的安全性還具有穩定現金流的支撐和保障。以本單產品為例，租賃住房的租金收入相對穩定，為產品的收益分配和投資者權利保護提供了支持，同時，該專項計劃間接持有標的物業;租金收入與底層物業都通過相關安排獨立于保利地產公司資產，實現了與保利地產本身的風險隔離，為產品的安全性提供了良好的保障。(王日晨)