杭州樓市進(jìn)入冷靜期 多套法拍房低于評估價(jià)成交

樓市。孫睿 攝

杭州賣魚橋?qū)W區(qū)房，單價(jià)不到3萬元/m2；市中心國都公寓一輪成交

樓市進(jìn)入冷靜期，法拍房也降溫

二手房成交量持續(xù)萎縮，新房市場也終于松動了，進(jìn)入年底，杭州樓市初現(xiàn)疲態(tài)，曾經(jīng)狂熱的法拍房也降溫了：越來越多的法拍房，成交價(jià)低于評估價(jià)。

賣小學(xué)區(qū)房單價(jià)不到3萬元/m2

市中心國都公寓起拍價(jià)成交

在幾個月前杭州法拍房火熱的時(shí)候，一位經(jīng)手過多套法拍房的法官曾經(jīng)感嘆，以前每套法拍房的關(guān)注焦點(diǎn)是會不會流拍，而今年法拍房的關(guān)注焦點(diǎn)是溢價(jià)率會不會創(chuàng)新高的問題。

然而11月下旬以來，一些本應(yīng)屬于“爆款”的房源，卻以遠(yuǎn)低于市場價(jià)的價(jià)格成交，有的甚至直接以起拍價(jià)成交。11月29日，就有兩套地段、學(xué)區(qū)相當(dāng)不錯的房源，競拍價(jià)格讓無數(shù)網(wǎng)友看得眼珠子都要彈出來了——

一套市中心國都公寓148.6m2的房源，評估價(jià)735萬元，實(shí)際成交價(jià)515萬元，相當(dāng)于單價(jià)僅3.47萬元/m2。而在二手房市場，目前國都公寓小戶型房源的成交均價(jià)基本在5萬元/m2左右，140m2以上的大戶型，今年成交均價(jià)也都超過4萬元/m2;

還有一套位于信義坊一帶的墅林苑房源，為賣魚橋小學(xué)本部學(xué)區(qū)房，面積也比較適中，為82.5m2，最后實(shí)際成交價(jià)為246萬元，折算下來單價(jià)為2.98萬元/m2。相比之下，在二手房市場上，墅林苑11月有套72m2的房源成交，單價(jià)為4.13萬元/m2。

這兩套看上去很不錯的房源，為何成交價(jià)低得出人意料?來拍網(wǎng)法務(wù)部主管王路說，國都公寓這套房源，當(dāng)時(shí)有位客戶來咨詢并去實(shí)地勘樣后，覺得戶型和學(xué)區(qū)一般，評估總價(jià)也比較高，因此放棄了報(bào)名，“后來看到競拍價(jià)只要515萬元，這位客戶很后悔。因?yàn)檫@套房子最后只有2人報(bào)名，實(shí)際競拍時(shí)只有一位客戶出了一次價(jià)格，就以起拍價(jià)成交了。”

而墅林苑這套房源曾經(jīng)也有位想買學(xué)區(qū)房的客戶去現(xiàn)場看過，覺得樓層高(6樓)、沒電梯，于是放棄。墅林苑的房子共有9人報(bào)名。“最后競拍成交價(jià)不算高，說明現(xiàn)在競拍人越來越理性了。”

多套法拍房低于評估價(jià)成交

咨詢報(bào)名的人明顯減少

除了國都公寓和墅林苑，最近還有多套法拍房，實(shí)際競拍成交價(jià)低于評估價(jià)。

比如，11月25日，一套市中心綠洲花園169.08m2的房源，評估價(jià)為762萬元，最后實(shí)際成交價(jià)為701萬元。

11月26日，一套濱江區(qū)銀色港灣149.51m2的房源，評估價(jià)500.59萬元，最后實(shí)際成交價(jià)451萬元;一套蕭山區(qū)金色錢塘232.25m2的房源，評估價(jià)557萬元，實(shí)際成交價(jià)446萬元，整整低了百來萬;一套錢江世紀(jì)城佳境天城238.91m2的房源，評估價(jià)541萬元，實(shí)際成交價(jià)522萬元。

11月28日，一套市中心清水公寓144.72m2的房源，評估價(jià)564萬元，實(shí)際成交價(jià)534萬元;一套和家園紫和園370.81m2的房源，評估價(jià)1000萬元，實(shí)際成交價(jià)836.5萬元。同一天，還有一套頂級豪宅九溪玫瑰園219m2的房源，評估價(jià)879.2萬元，最后因無人報(bào)名慘遭流拍。

對于近期頻頻出現(xiàn)成交價(jià)低于評估價(jià)，蕭山區(qū)人民法院負(fù)責(zé)法拍房的董法官說，因?yàn)榉ㄅ姆康脑u估價(jià)格往往是1~3個月前的二手房市場價(jià)，因此最近這批競拍房源，其評估價(jià)多數(shù)是8月~10月二手房市場行情最好時(shí)候的價(jià)格，本身可能就有點(diǎn)偏高，實(shí)際競拍時(shí)最后成交價(jià)雖然沒有達(dá)到評估價(jià)，但大多數(shù)也沒有太偏離市場價(jià)。

不過，最近這段時(shí)間法拍房咨詢報(bào)名人數(shù)減少，卻是不爭的事實(shí)。在淘寶司法拍賣平臺上，大多數(shù)即將在兩三天內(nèi)競拍的房源，截至目前還無一人報(bào)名，這在幾個月前是無法想象的。當(dāng)時(shí)，很多意向客戶會早早咨詢并去現(xiàn)場看房、報(bào)名，做好準(zhǔn)備坐等一場“惡戰(zhàn)”。幾個月前，熱門房源動輒有五六十人報(bào)名，而現(xiàn)在即使是比較有獨(dú)特優(yōu)勢的房源，如墅林苑、清水公寓、曙光之城等，也不過幾個人報(bào)名。

三大原因共振

法拍房終于降溫

對于眼下法拍房咨詢報(bào)名人數(shù)顯著減少，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是多個原因共振形成的效果。

首先，對于很多資金實(shí)力相對不強(qiáng)的客戶來說，之前因?yàn)楹贾菪路渴袌鐾票P少，房源緊俏，動不動需要全款和托關(guān)系，轉(zhuǎn)而到法拍房里淘房。而這段時(shí)間，隨著年底開盤高峰的到來，大量新盤集中開盤，其中不乏價(jià)格實(shí)惠的樓盤，很多客戶被分化到新盤市場去了。

而對于法拍房市場上那些中高端房源來說，因?yàn)榭們r(jià)比較高，買得起這類房源的客戶主要是生意人。這部分人群在年底往往會有資金周轉(zhuǎn)緊張的情況，而目前隨著信貸政策收緊，很多法拍房實(shí)際上已經(jīng)不能貸款，需要一次性付款，因此這部分人群在現(xiàn)階段會暫時(shí)退出法拍房市場。

對于一些沖著投資而來的限購客戶來說，他們對市場是最敏感的。目前種種跡象顯示杭州樓市進(jìn)入了疲怠期，接下來很可能會出現(xiàn)調(diào)整，這個時(shí)候踩著高點(diǎn)殺入法拍房市場，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，特別是一次性付款的話，財(cái)務(wù)成本并不低。記者 徐叔競