去年房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提高

龍頭房企效益上升加快搶灘新業(yè)務(wù)

26日，在香港上市的中國恒大發(fā)布2017年度業(yè)績(jī)，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤和土地儲(chǔ)備等多項(xiàng)指標(biāo)行業(yè)第一。值得注意的是，2017年，恒大在利潤大增的同時(shí)負(fù)債率大降，實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量增長(zhǎng)。無獨(dú)有偶，當(dāng)晚萬科發(fā)布的2017年年度報(bào)告也顯示，2017年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長(zhǎng)33.4%。

上市房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)成為近期投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。從近期陸續(xù)發(fā)布的報(bào)表可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2012年全國TOP10房企銷售額占全國商品銷售總額的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%。

房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)雖愈發(fā)明顯，但龍頭企業(yè)在長(zhǎng)租房、養(yǎng)老保健、物業(yè)租賃等創(chuàng)新領(lǐng)域投入亦表現(xiàn)得非常積極。中國恒大今年提出的新戰(zhàn)略便包括要積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

七成上市房企預(yù)喜

年報(bào)顯示，恒大各項(xiàng)利潤指標(biāo)均創(chuàng)上市以來最高紀(jì)錄。除了核心業(yè)務(wù)利潤大幅上漲，去年恒大實(shí)現(xiàn)毛利潤1122.6億元，同比大增89%;毛利率36.1%，同比增8個(gè)百分點(diǎn);核心利潤率13%，同比增3.2個(gè)百分點(diǎn);股東回報(bào)率30.7%，同比增20個(gè)百分點(diǎn)，均位居行業(yè)首位。

這份年報(bào)是國內(nèi)龍頭房企去年業(yè)績(jī)普遍飄紅的一個(gè)縮影。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，22家房地產(chǎn)A股上市公司發(fā)布2017年年報(bào)，13家業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。此外，有64家房地產(chǎn)A股上市公司發(fā)布2017年業(yè)績(jī)預(yù)告，45家預(yù)喜，預(yù)喜比例達(dá)70.31%。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國房地產(chǎn)投資、銷售雙雙取得開門紅。這似乎反映出，地產(chǎn)板塊今年存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，大部分龍頭個(gè)股估值在10倍以內(nèi)，龍頭房企全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性強(qiáng)，有望進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)持續(xù)高速發(fā)展，從而推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。國信證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前兩月，前五大房企和前四大房企市場(chǎng)集中度分別為39.48%、53.73%，較2017年末分別提升了22.6和29.38個(gè)百分點(diǎn)。

龍頭房企忙創(chuàng)新

從已披露業(yè)績(jī)的上市房企看，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面優(yōu)勢(shì)突出，業(yè)績(jī)表現(xiàn)搶眼。銷售收入提升是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的直接原因。

而恒大則表示，其利潤提升的背后，一方面是由于其大力提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值;另一方面，恒大進(jìn)一步降低營銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用，去年累計(jì)下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，兩大舉措實(shí)現(xiàn)利潤率大幅提升。此外，恒大高性價(jià)比的產(chǎn)品推動(dòng)銷售持續(xù)高增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)利潤總額迅速增加。

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房、物業(yè)租賃等創(chuàng)新領(lǐng)域投入積極。萬科、保利、龍湖、碧桂園、恒大等龍頭房企在2017年先后進(jìn)軍長(zhǎng)租房領(lǐng)域，目前已初具規(guī)模。比如萬科就大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，整合形成集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累計(jì)獲取資源超10萬間，累計(jì)開業(yè)超3萬間，覆蓋29個(gè)一、二線城市。未來該集團(tuán)重點(diǎn)推進(jìn)的創(chuàng)新探索，主要包括科技研發(fā)、混改和事業(yè)合伙人機(jī)制以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)管理三個(gè)方面。

數(shù)據(jù)顯示，恒大2017年業(yè)績(jī)與2008年上市前相比，各項(xiàng)數(shù)據(jù)平均增幅達(dá)數(shù)十倍。在恒大董事局主席許家印描繪的“新藍(lán)圖”里，到2020年底，恒大總資產(chǎn)將達(dá)3萬億元、年銷售規(guī)模8000億元、年利稅1500億元且負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。

26日花旗研報(bào)表示，在維持高利潤水平，同時(shí)多元業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)日益顯現(xiàn)的前提下，預(yù)期未來三年恒大的利潤復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到29%。基于這一預(yù)測(cè)，花旗認(rèn)為目前恒大的估值非常有吸引力，因此維持恒大買入評(píng)級(jí)，并上調(diào)目標(biāo)價(jià)至40.8元。(記者 馮善書)